記事執筆／監修：新井一（起業１８フォーラム代表）
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不動産管理会社に勤めている会員さんから「都内の空き部屋１室をAirbnbで動かしてみたい」というご相談が寄せられます。住
宅宿泊事業法の年間180日ルールと、Airbnbの手数料の仕組みを飛ばして始めると、月末の残高が想定と大きく違ってきます。
今日は法律とプラットフォームの仕様を整理したうえで、勤続15年の小田切さん（仮名）が月28万円まで動かした流れをお話しします。
Airbnbで民泊収入を作る全体像
Airbnbで民泊収入を作る全体像
「Airbnbは登録すればすぐに稼げる」。その常識は、住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行で大きく書き換わりました。この法律のもとでは、届出住宅として運営する場合の年間提供日数は180日が上限と定められています。
観光庁の民泊制度ポータルサイトによれば、この上限は毎年４月１日正午から翌年４月１日正午までの１年間で算定されます。180日という枠は、家主が本業を持ちながら副次的に運営できる範囲を想定して設計されたものです。起業準備の一歩として選ぶ立場からは、この上限が「無理をしないための天井」として働きます。
需要側は追い風にあります。国土交通省観光庁が公表している訪日外国人旅行者数では、2025年の訪日外国人旅行者数は4,268万人で過去最高を更新しました。都心の１室を回すには十分な母数です。
宿泊需要の広がりは物販EC全体の伸びとも連動しています。経済産業省「令和６年度 電子商取引に関する市場調査」（2025年８月26日公表）では、2024年の物販系BtoC-EC市場規模は15兆2,194億円・前年比3.7％増と過去最高を更新しました。訪日客のオンライン予約が定着したことで、Airbnbなど個人向けプラットフォーム経由の客付けは中期的にも下振れしにくい構造にあります。
もう一つ、Airbnbの手数料を最初に確認しておきます。Airbnb公式ヘルプでは、ホストとゲストで分ける分割負担型と、ホストの受取金から差し引かれるシングルサービス料が説明されています。
Airbnb公式ヘルプ「サービス料」によれば、シングルサービス料はほとんどのホストで15.5％、それ以外のホストで通常14〜16％とされています。一部のホストは分割負担型を使えないため、１泊単価の設計では15.5％前後を控除した手取り額を前提に採算を組み立てるのが実務的です。
Airbnb運営が向いている人・向いていない人
向いているのは、法令の読み込みが苦にならず、来客対応をルーティン化できる立場の方です。住宅宿泊事業法の年間180日ルールと、自治体ごとの条例（東京都であれば区ごと・大阪府や京都府では独自の上乗せ規制）を最初に押さえられれば、あとは運用の反復で数字が積み上がります。
もう一つの適性は、写真とレビュー返信への丁寧さです。宿泊予約はゲストの意思決定が写真１枚とレビュー１行で動く世界なので、細部の掃除やベッドメイクの再現性が売上を左右します。
- 法令の読み込みが苦にならない方：
住宅宿泊事業法と自治体条例のページを最初に開いて論点を書き出す作業に抵抗がない - 対応をルーティン化できる方：
清掃・チェックイン・レビュー返信を毎回同じ手順で回せる几帳面さを備えている - 写真とレビュー返信の手間を惜しまない方：
細部の再現性と初期対応の速度で予約率とレビュー評価を作れる
- 管理規約でホームステイ営業が禁じられている方：
届出以前の段階で運営できず、規約改定の議案化から動く必要がある - 隣室との音対策が難しい構造の物件を保有する方：
ゲストの生活音がクレーム原因になりやすく届出取消のリスクも高まる - 24時間以内の返信体制を取れない方：
問い合わせ返答の遅延はレビュー評価を直撃し次回予約に響く
マンション管理規約で民泊が禁止されている物件は、届出以前の段階で運営できません。手続きに入る前に管理組合の規約を必ず読み込み、届出が必要かどうかを自治体窓口で確認する順番が現実的です。
小田切さんが月28万円まで動かした流れ
小田切さん（仮名・41歳・男性）は、不動産管理会社に勤続15年の会員です。都内の賃貸１室を相続で受け継いだあと、平日は本業、休日は空室のまま置いておく状態が長く続いていました。
数字がついてきたのは、自室の稼働率をスプレッドシートで毎日つけ始めてからでした。空室日を１日ずつ埋めていない月ばかりだと気づき、まず届出住宅として保健所へ書類を出しました。当初は１泊8,000円で月10泊（新規のみ・月商８万円）から動かし始めました。
入口が変わったのは、起業18フォーラムの勉強会で、不動産系の会員さんが運営する民泊事例を目の当たりにしたことでした。実践報告会で他会員の宿泊業事例と自分の稼働率データを並べて照合したとき、写真の差し替えとチェックイン導線の改善で単価が動く余地に気づきます。
写真をプロカメラマンに差し替え、Wi-Fiと寝具の説明をリスティング上部へ書き直し、チェックイン当日のメッセージ返信を１時間以内で統一しました。４ヶ月目には１泊14,000円で月15泊、うち６〜８人がリピーター（月商21万円）まで動きました。繁忙期を中心に稼働を厚くし、閑散期は自宅使用に戻すなど、年間180日以内の運営リズムに落とし込んでいます。
新規客だけで積み上げていた月商８万円の景色と、リピーター中心で回る月商21万円の景色は、同じ物件でも見え方が違いました。リピーターは掃除ルーティンにも慣れているので、月間の対応時間はむしろ短くなっています。
３つのゾーンが重なる一点を探す
拙著『朝晩30分 好きなことで起業する』では、「好き×得意×需要の３ゾーン」という考え方を取り上げています。自分が続けたいことと、他の方より少し得意なことと、市場で求められていることが重なる一点を最初に見つけてから動き始める発想です。
小田切さんの場合、この一点は「不動産管理の実務で身につけた原状回復の目利き」に置かれました。物件の細かな傷や汚れの見立てが仕事で毎日鍛えられていたので、客室の清掃仕上げをホテル品質へ寄せる勘所が最初から備わっていたのです。本業の景色をそのまま持ち込める職種は、ほかにも医療事務・翻訳・広報・写真趣味など幅広くあります。
- 好きゾーン：
自分が続けたい活動（例：内装の細部を整える、外国語での接客、地域の店を案内する） - 得意ゾーン：
本業や趣味で人より少し先を行っている実務（例：原状回復の目利き、翻訳、地域情報の蓄積） - 需要ゾーン：
訪日客が求めている体験（例：清潔で説明が丁寧な部屋、言語対応、ローカルな体験）
３つの円が薄く重なるだけの物件も動きますが、深く重なる一点を最初に決めた物件は、数字の伸び方が違います。
効果を倍増させる３つの運用転換
物件がひととおり整ったあとに、単価とリピーター率を動かす運用転換を３つに整理しておきます。
一つ目は、写真と説明文の並び替えです。検索結果でクリックされる確率はサムネイル１枚でおおむね決まるので、季節ごとに写真の並び順を差し替えるだけでも予約率が変わります。二つ目は、チェックイン日のメッセージ返信を１時間以内で統一する運用です。到着直前の連絡速度は、レビュー本文で最も言及されやすい項目のひとつです。
三つ目は、リピーターへの誘導です。出発時に「次回は直前でも予約枠を空けます」と一言添えるだけで、翌年の同じ時期に戻ってくる予約が入り始めます。
Airbnbのシングルサービス料は、公式ヘルプ上では多くのホストで15.5％前後とされています。リピーター比率が上がると価格改定や連泊割の設計余地も広がりますが、プラットフォーム外での取引はAirbnbの規約に反する場合があるため、あくまで規約の範囲内で受け皿を整えるのが前提です。
よくある質問
Q．年間180日を超えて運営したいときはどうすればよいですか？
住宅宿泊事業法の届出住宅の枠を超えて運営したい場合は、旅館業法上の簡易宿所や特区民泊の許可申請へ切り替える選択肢があります。都道府県または保健所を持つ市区の窓口へ相談する順序が現実的です。用途地域・消防設備・フロント要件（ICT設備による遠隔対応での代替が可能）が別途課されるので、届出住宅より事前準備の重量が増えます。
Q．Airbnbのホスト側手数料はどれくらいですか？
Airbnb公式ヘルプでは、分割負担型とシングルサービス料が説明されています。シングルサービス料はほとんどのホストで15.5％、それ以外は通常14〜16％とされます。どの手数料体系が適用されるかは、宿泊施設の種類や所在地、利用している接続ソフトなどで変わるため、ホストダッシュボードで確認してください。
Q．本業を続けながら対応時間を確保できますか？
本業を持ちながら回すときは、清掃とチェックイン対応の外注化を最初から設計しておきます。清掃代行１回3,000〜5,000円、鍵の受け渡しはスマートロックで自動化する体制が基本形です。小田切さんの場合、月15泊のうち清掃は代行会社に委託し、本業終了後の対応はメッセージ返信30分程度に収まっていました。
Q．最初に何から確認すれば失敗しにくいですか？
最初はAirbnbの画面ではなく、住宅宿泊事業法と自治体条例、管理規約の３点を確認してください。運営できる物件かどうかが分かってから、写真や料金、清掃体制を整える順番にすると、準備の手戻りを減らせます。
今日できる一歩を決める
Airbnbのリスティング画面を眺める前に、まず観光庁の民泊制度ポータルサイトで住宅宿泊事業法の条文と、自室の所在する自治体の民泊条例ページを開きます。今日はこの２つの公式ページに目を通して、届出住宅として運営可能か、旅館業法に切り替える必要があるかを見極める材料を揃えます。
読み込みが終わったら、物件の管理規約でホームステイ営業の可否も確認します。週末までに自治体の民泊担当窓口へ電話予約を１件入れる、が今日の到達目標です。
明日の通勤時間、いつもの景色の中に「この立地は民泊に向いているだろうか」という視点を一つ足してみると、駅前・住宅街・観光地の見え方が少しずつ変わります。
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